トレンドリポートblog～豊中・箕面・池田

豊中・箕面・池田の北摂3市を中心とした街の情報や、不動産関連のお役立ち情報を書いています。

久しぶりのブログです。
HOME'S  PRESSに書いた２つの記事を紹介します。

https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01547/
↑北大阪急行の延伸で箕面市に２駅誕生。箕面市がどう変わるのかという記事
なんか「いいね」の数が以上です。市役所含め、箕面市民の関心の高さがうかがえます。
今年度末、来年の３月に開業。

https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01551/
↑こちらは、阪急神戸線、西北と武庫之荘の間、武庫川橋梁に新駅が生まれそうという記事。
これも「いいね」多数。さすが、「住みたい街」ナンバーワンの西北は注目されます。
こちらの開業は、10年後くらい。

どちらも、私の書いた記事の中では、たまたま新駅関連でよく読まれました。

このほかにも、駅前再開発案件も、これから制作予定。
記事に関連しなくても、駅前再開発はあちこちで上がってます。

なぜ、今新駅や再開発が盛んなのか。
住宅地では、クルマやバス便の山の手住宅地より、駅近の価値がますます上がっていきそうです。
高齢化も要因で、利便性がますます重要視されていきます。
都市は拡大ではなく。集約の時代になって行くのではないでしょうか。
不動産価値はもちろんそれにリンクしていきます。








不動産エージェントって、聞いたことがありますか？
Agent=代理人、仲介人という意味で、不動産の売買や賃貸借契約において、売主や買主に代わって仲介業務行う専門職のことです。
報酬は、法律で決められた仲介手数料となりますが、今までの不動産会社の営業マン、国家資格の取引士とどう違うのか？
ということですが、同じです。業務に違いはありません。

では、なぜ、エージェントという名前を付けて呼ぶのか。その辺のお話を。
大手を中心にいわゆる数ある不動産仲介会社に、ある物件の売却依頼を行ったとします。
営業職であるスタッフは、プロとして物件の調査を行い、価格の査定をします。
この場合の査定金額とは「この価格で売れそうですよ」という目安でしかありません。

で、価格が決まればネット広告やreinzと呼ばれる流通ネットワークで告知を行い、買主を探すという流れです。

ここからがポイント。
大手の不動産仲介会社では、通常購入希望者である見込み顧客リストを持っています。買主候補を多く抱えているわけです。そこで、売却依頼を受けた物件は、まず自らの手元にある買主顧客の元へ、売り物件情報を届けます。こうすれば、売りと買いの両方のビジネスが行えるわけで、
手数料収入も、倍になります。これを両手取引といって、大手ではこれが当然のビジネスになっています。


買主にとって考えると、限られた買主だけへ情報が行くことで、売却機会の損失です。
宅建業法では指定流通機関と呼ばれるネットワークに売り物件を登録することは義務とされ、
買主側の仲介業者にも広く情報がわたるように定めています。
がしかし、大手の仲介会社では、営業マンの成績評価において、いわゆる両手取引による手数料収入が、評価されているのが現状で、
大手仲介の決算を見ても、総取扱額に対する手数料収入の割合が、６パーセントに迫る数字です。
６パーセントとは、両手取引で上がる数字です。片手では３パーセント。

売主の利益を最大限にするのが、仲介業のミッション。
仲介である媒介業務は、民法の代理ではないされていますが、業務の中身は契約当事者にかわって、
売買契約において一方の利益の最大化がミッションであり、両手取引は民法で禁止されている双方代理にも等しい。と思いますが、いかがでしょう。

不動産エージェントの話は、そんな業界の商習慣へのカウンターでもあります。
生まれた背景や、業界寄りの商習慣の話などは、次回で。

昨日、経済紙はもとより一般紙の一面も飾った日銀のサプライズ。
もちろん私は、経済の専門家じゃないんで詳しく語れません。
で、本職近辺の話題を、さまざまなメディアで見た感想を、ひとつ。

YCC（イールドカーブコントロール）という政策金利の幅を拡大させたことが、一般人にどう影響を及ぼすか、メディアの一番の関心はもちろんそこにあって、その一番に住宅ローンはどうなる？っていうのがメディアの最大トピックスであったような気がします。

専門家の解説として、その日銀の政策と住宅ローンは直接リンクしないけど、固定ローンの金利の上昇圧力は高くなるという。変動型は変わらないというものでした。

がしかし、この黒田総裁の政策変更は、アベノミクスの終焉であって、金融緩和の終わりの始まりであるというのは、大方の見方でしょう。

振り返ってみれば、リーマンショック以来、地価は上昇し続けて、
分譲マンションをはじめ不動産価格は高止まりしていました。

不動価格はどう決まるのか。もちろん需要と供給の市場原理で決まります。リーマンショック時、ファンドという特殊要因で需要が上がった時期がありましたが、その後はどうでしょうか。

不動産を購入できる需要層が増える、つまりそこでは、経済的な環境が良くなり価格が上がる。日本経済は果たしてここ、２０年そうだったか？

不動産価格を上げる要因となる経済的成長、基盤があったのか。
金融政策や、減税などの税制が、底上げして維持してきただけではないのだろうか。

例えば住宅ローンが1％違えば、不動産価格にして500万以上差が、
総支払額でつくと思う。アベノミクスで評価される、金融政策。

産業をはじめとした日本経済の実力を高めることなく、言えば張りぼてで繕ってきたのが、近年の日本経済でなないのか。そんなことを考えさせられるnewsでありました。


不動産を売却するとき、今、はやりなのがネットによる一括査定。web上、売りたい不動産の基本情報を入力すると、仲介不動産会社数社から数十社へ、その情報が送られ、査定金額が返ってくるというもの。

ここでは、一括査定サイトの利用の是非、メリットデメリットの話は、置いておきます。
だいたい、不動産の査定ってなんなのか？今の時代、不動産の売買のデータはあらゆるところに積みあがっています。

近傍不動産の売買事例、実績データをもとにすれば、基本情報だけで、金額レンジは一発で出てきます。
実はそこからが難しい。実際見て調査し、ネガ要素、ポジ要素を加え、市場トレンドを読み、売り主様の希望を加味する。スピード優先か、価格優先か、といったこと。

というようにして、「査定」するわけだが、「査定」とは日本語の意味で、「金額を決めること」とあるが、それは「売却金額」でなない。
中古バイクのように本来の意味での「査定」ではその金額で引き取ってくれるが、不動産はそうはいかない。あくまで、売却できそうな金額であって、そこには、いつ？の約束もない。

「一品一価」の不動産の価格は、市場が決めるのが原則。
市場が弱含みのこれから、「最高額査定」競争は、ますます意味がなくなってくる。



☆売却のご相談を承っています。下記ホームページのお問い合わせフォームからどうぞ。
http://www.my-fudousan.com/

戸建てにしろ、マンションにしろ土地や建物に対する不動産の評価（市場価値）が、この先変わっていきます。そのお話を。

例えば、土地。５区画や6区画の多区画の現場あります。南東角の区画が一番高く。北向きは安い。専用通路と呼ばれるいわゆる旗竿の土地はもっと安い。

これが、今までの常識で、まぁ、今現在でもそういう値付けがされていますが。でも、実際販売の現場では、奥まった土地は、プライバシーが守られる。道に面した土地は不安、といった声も聴きます。
方角でもそう。玄関の向きはあまり問わない。設計の工夫で陽を取り込み、部屋を明るくすればいい、と。

世間でいう高級住宅地でも、擁壁に囲まれた玄関まで段差のある家は、敬遠されつつあります。山の上より、駅に近いフラットな土地がいい。

つまり、サプライ側不動産業者の今までの常識は、変わりつつあるのです。

土地の関して、これから注目されていくのが、「立地適正化法」です。「居住誘導区域」に外れた土地は、資産価値にも影響が出るかもしれません。具体的には同じ行政区域でも、地域によっては、
行政サービスに差が出てくるかもしれないのがこの法律です。

今、都市計画の転換期です。不動産は、その行方にも目を配らなければ、あきません。
次は、建物です。これはもう、インスペクションによって、築年数によらず、構造躯体のコンディションが、価値を左右する。つまり、価格が上下する時代が来るでしょう。「減価償却」による耐用年数ではなく、「経済的残存価値」が重視されます。つまり、あと何年、使えるねん？が価格に影響するようになります。まぁ、これが世界的にスタンダードなんですがね。

いままで、不動産屋の常識であった、不動産の評価基準が崩れつつあります。その評価基準も、実はあまり根拠のないものも多く、勘と経験が支配していました。ここでも、AIが登場するかもしれません。

いや、そうならなければ、消費者の支持を得て売りやすい、買いやすい不動産にはならない、と考えますが、いかがでしょうか。

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