街ing"まっちんぐ"~豊中・箕面・池田

豊中・箕面・池田の北摂3市を中心とした街の情報や、不動産関連のお役立ち情報を書いています。

なんと久しぶりの投稿であります。

で、最近はどうも不動産の近未来は、明るく語られることはありません。

むしろ、ネガティブな観測ばかりです。

そりゃそうでしょう。

日本は恐ろしく高齢社会になろうとしています。

その中で、近年そう、ここ10年から15年をとっても、

1000万戸以上の新築住宅が建てられています。

その反動として、住宅が空家となり、社会問題化しています。

住宅が過剰になる時代は、もうやってきているのです。

そこで、問題になるのは、その過剰な不動産を、どうするのか、ということ。

相続したけど、空家のまま。そもそも相続せず、そのまま親の名義
でほおったらかし。


いや、実はそんな案件が、仕事になってきています。

これらの実例は、都心でまだ、価値が見込める土地、不動産だからいいのですが、

中には、無価値のいわゆる負動産は、日本のあらゆるところに存在します。

いま、高齢化社会が不動産にも大きな課題を突き付けているのが現実なのです。

高度成長期、ニューファミリーと呼ばれた世代がありました。
友達みたいな夫婦関係、子どもと過ごす休日の家庭生活を大切にするライフスタイルには、
郊外の一戸建て新築マイホームが、ぴったりお似合いでした。

いま、20代から30代は、そんな世代のまだ、下です。
新築志向もなく、そもそも小さな子供を持った世代が、
もう、どこに行ったんだろう、といった感じですね。

変わりましたマーケットも。

とうぜん、サプライサイドも変わらなけりゃ!
























IMG_0246
IMG_0248
IMG_0242
IMG_0241

落花も盛ん。青葉もちらほら。
ことしも楽しませてくれました。

ありがとう!










2658236ea309176f8c660bae088fca28_m
富山市や青森市で進められた「コンパクトシティー政策」。
人口減少の地方都市にとって「理論的には理想の政策」と
言われた政策が、果たして成功だったのか、失敗だったのか、その評価がでないまま、
別名コンパクトシティー法と言われる立地適正化法案が生まれました。

自治体は居住適正化計画を策定し「居住誘導区域」と「都市機能誘導区域」が指定されます。

いままで、「住居専用地域」とか、「商業地域」とか都市計画法で定められた地域ではなく、初めて聞く区域名ですね。

でも、もしその自治体が居住適正化計画を持ってれば、該当地域では、
「重要事項説明書」にも記載しなければならない区域となります。


「居住誘導区域」って、ここに住んでください!って意味ですよね。

人口減少の都市にとって、人口分布が広がり続けることで、
行政は非効率になります。

人口を集約すれば、効率化が図れます。

つまり、行政サービスの質を維持するための、施策なわけです。

当然そうなれば、その区域から外れる住居は、行政サービスが低下し
資産価値にも大きな影響が生まれるかもしれません。

住む場所によって、行政サービスに格差が出ることの是非や、

区域外で開発、建築を差し止めることがなされれば、

憲法22条居住の自由に、抵触しないのか、という疑問も。

箕面市の「居住適正化計画」を見てみると、

まだまだ、実効性を伴っているとはみえませんが、

将来人口減少が進む中で、日本全国で「居住誘導区域」が狭められてくる
可能性もあります。

そうなれば、立地適正化法案そのものも議論されるでしょう。

人口減少の日本において、理想の都市とは?

国(国交省)も、そのあるべき姿を描き切れていないのが、現状なのでしょう。

豊中市の花、シンボルフラワーは、バラ。ってご存知ですか?
清谷池公園 (3)

桜も、ツツジも早く咲きそろってしまった今年ですが、
例年ならこれから咲きそろう薔薇を求めて、調べてみると、ありました。

緑丘4丁目の豪邸が並ぶ住宅街、新緑がまぶしいい公園の中ほどに、コンパクトなバラ園が。

豊中市のサイトによると、

「閑静な住宅地に囲まれ、落ち着いたたたずまいのこのバラ園は、ヨーロッパを思わせる整形式の庭園です。豊中市のバラのシンボルで、四季咲き大輪種の「ピース」をはじめ、中輪咲き種(フロリバンダ)の「ピースキーパー」やつるバラの「チャールストン」などを植えています」とあります。
清谷池公園 (1)

ゴールデンウィーク最中の一日、訪れてみると、
ちょっと早かった!
清谷池公園 (4)

品種によっては見頃を過ぎた花もありましたが、ヨーロッパ風にシンメトリーに配置されたアーチの薔薇などは、これからが見頃。

閑静な住宅街に囲まれた、ちょっと穴場な、バラ園の紹介でした。

清谷池公園 (2)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【中古マンション】緑ヶ丘サンハイツ 1480万円
ご紹介はこちら→






売買で取引されようとする品物の品質が明示されることは、考えてみれば、至極当然のことですよね。
不動産取引において、これが、今まで、徹底されていたかというと、?ですね。

0ba4c214c21baf00716e293e77ebf2ab_s

不動産取引では、「瑕疵担保責任」という言葉で、取引の後で露呈した「不具合」は、さ、どうする?
売主の責任。いやそれは、もう時間が経っていますから免責です。といった具合に、すごく曖昧でした。

今年(平成30年)4月から、改正宅建業法が施行され、不動産取引が変わります。

具体的には、中古住宅(戸建て・マンション)の取引時、
重要事項説明において、その物件が
インスペクションを受けたか、また、今後実施する予定があるのか、といったことが説明されます。インスペクションとは「建物状況調査」と呼ばれ既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士がこれを実施し、書面で報告されるものです。

で、その中身はというと、簡単に言うと取り引きされる不動産物件が、今、どんなコンディションにあるのか、建築の専門家がプロの目で見た結果が、さらされるわけです。

今回の宅建業法改正ではまだ、インスペクションそのものが、義務化されたわけではありません。しかも、その調査自体も、多くが目視による調査で、精密な建物の現況調査とは言えないものです。
が、しかし国交省の見解では、今回の改正では「インスペクション」を伴った契約そのものを広く周知させることが目的、だそうで、つまりインスペクション義務化の第一歩と言えそうです。


さて、ではインスペクションが義務化されたら、どうなるのか?

実はその先に「民法の改正」が予定されています。2020年の4月に施行される民法では「債権法」もかわり、
「瑕疵担保責任」というものが、なくなります。

「契約責任」の考え方の元、契約の意味と責任が今よりももっと大きくとらえられ、「瑕疵担保責任」は「契約不適合」にかわります。

わかりやすく言うと、取引される物件の品質を開示することで、充分納得してからハンコを押してください。
あとで、もめることの無いように。とまあ、実は日本以外では至極当然の事なんだそうで、契約社会のアメリカでは、相当分厚い契約書が交わされるみたいですね。

土地ブームの時代があって、日本ではその資産価値だけが注目され、建物の品質には目が向けられていなかったのかもしれません。
そのことは、建物の品質が価格に反映されてこなかったことを意味します。

今年の、宅建業法改正を契機に、そこは変わっていきそうです。

つまり、品質のいいものは、価格も高く。良くないものは、それなりの価格で取引される。

まあ、考えてみれば、当然のことでもあるのです。


↑このページのトップヘ