トレンドリポートblog~豊中・箕面・池田

豊中・箕面・池田の北摂3市を中心とした街の情報や、不動産関連のお役立ち情報を書いています。

IMG_0284
刀根山から梅田方面。いい天気だ、でも暑い!


賃貸派VS購入派の議論は、昔からずーとありました。

が、その議論の根拠となるのは、その時その時の経済状況であったわけです。


金利の高いバブル時代、月々のコストだけでは、購入派は負担は大きいものの、

その分資産価値も大きかった。


今の時代は低金利で、長期ローンを組めば家賃以下の負担で、新築住宅が買えます。

住宅ローン控除もあり、とても有利です。


固定資産税負担、建物維持費等、あらゆるコストを加味した生涯負担を計算し、

賃貸と分譲を比べた試算は、あちこちに出ています。

しかし、生活の基盤である住宅を、その生活価値で比べるとどうでしょう。

賃貸は、移動の自由が大きいです。

生活の変遷に合わせて好きなところへ移動する。

これも生活価値です。

推測ですが、住宅が過剰になってくる将来、もっと流通が活発化し、

この議論が、意味をなくす時代がやってくるかもしれません。



近い将来、日本国民のおよそ700万人が罹患すると言われているのが、認知症です。

多くが加齢にともなって、発症する認知症になれば、困るのは日常生活だけではありません。

例えば、実家の不動産を処分するとき、その名義人が認知症となれば、容易に売却ができなくなります。

不動産の売却は、法律行為ですね。

契約書に判子を押せば、債務債権が発生します。

売却意思が明確でなく、不安定となれば契約相手との間で、さまざまな問題が派生します。

ということで、認知症と診断されれば「制限能力者」となり「意思能力」がないと判断されます。

ではどうすればいいのか?

保護者として、「成年後見人」を家庭裁判所に申立てます。ご子息など身内のかた等が、

「成年後見人」として、本人に代わって法律行為を行います。

このあたりの実務に携わっていると、このプロセスには、大変時間と労力が必要です。

「成年後見人」になった身内の方にも、大変な負担があります。

最終的に売却先が決まった段階でも、家庭裁判所に許可を申立てなければならないなど、

通常の不動産取引にないプロセスが、売却の機会を失う場合もありそうです。

例えば、認知症による要介護認定を受けるまでもないが、
施設に入っていて、今は意思はしっかり確認できる。

そんな、案件も増えてきています。

高齢者を抱えた家族には、アタマの痛いことではありますが、

病状と同じく、時間とともに問題解決が難しいこの問題。

ひとつ言えることは、早めの手当て、がなんといっても肝心である。ということかな。

一般の消費者向けに、売却や購入で、仲介手数料ビジネスをするのが、
不動産屋さん、ですね。

このビジネスでは今や、財閥系三井や住友といった大手が、大きなシェアをもって、

所謂、駅前に展開する個人商店的な不動産屋さんは、

だんだん少なくなっているのが、現状です。

何が違うのか?

広告出稿量が違います。

で、この出稿量が違うということは、

それだけ、販売機会が増えるということなのか?

無関係ではないけど、今や中小でもポータルその他を利用すれば、

市場に大量に情報を流すことは、難しくない。

それより、広告出稿量の差は、消費者に与えるイメージですね。

要は、それがブランド力につながっているわけで、ここが一番大きな差です。

話はそれますが、一括査定サイトというのが、賑わってます。

ネットで、不動産の売却査定を、一括依頼できると言いうもの。

もし、これを利用したいというのであれば、返ってきた査定額のなかで、

最高値を出した社のへの依頼は、避けたほうがいいと思う。

大手の手法として、「専任媒介契約」を取るためだけに高額査定を、

乱発するというのがあるから。

不動産が相場以上に高額で売れる時は、それは客しだいで、仲介会社の技量は、

ほぼ無関係。

大切なのはそのスピードと、問題解決のための営業マン個人の資質と言ってもいい。

市場シェアか、顧客(個人)シェアか、という話しがあります。

大手は、市場シェア。中小は顧客(個人)シェア。

つまり、顧客数の多い大手は、その分特定の顧客から離れやすく、個人シェア

(ひとりの顧客からどれだけ多くの仕事を得るか)は低い。

一方、中小はその逆。

大手の弱点と言っていいのであれば、そこです。

不動産の仕事が前出の営業マン個人の資質が、

問われる仕事、だとしたら、個人シェアはついてきます。

つまり、中小の生き残る道も、そこにあるのではないか、と。

負動産といわれ、無価値あるいは担保評価未満の流通評価しかない不動産があります。
これらは色々な理由で処分せざるを得なくなった場合、困難を伴います。

で、こういった資産価値のない不動産は、ほんとうに「負け」なのか。

ちょっと考えてみました。

戦後、住宅不足の時代を経て、土地という資産は大変価値のあるものでした。

平成バブル期には、高騰し続けるモノとして、その含み資産だけでは、多くの価値を生み出しました。

土地・不動産の価値は、お金で計るものだったわけです。

しかし実際は、住宅としての利用価値を考えた場合、

資産価値は、お金を借りるあるいは売却するといった場合を除けば、実感することはありません。

実需として、住宅として日々利用している中で、価値を感じることはできるか?

できますよね。

この家だからこの土地だからこそ、こんな生活ができた。友達も知り合いもできた。

それって不動産がもたらせてくれた価値です。

でもそれは、例えば、大豪邸だから、タワマンの最上階だから、

といった、画一的なモノサシだけでないはず。

世の中にひとつとして同じものはない不動産は、

そこでしかない実現できない生活の基盤です。

生活価値とでもいうべき価値が不動産を測る物差しであってもいい、と。

なんと久しぶりの投稿であります。

で、最近はどうも不動産の近未来は、明るく語られることはありません。

むしろ、ネガティブな観測ばかりです。

そりゃそうでしょう。

日本は恐ろしく高齢社会になろうとしています。

その中で、近年そう、ここ10年から15年をとっても、

1000万戸以上の新築住宅が建てられています。

その反動として、住宅が空家となり、社会問題化しています。

住宅が過剰になる時代は、もうやってきているのです。

そこで、問題になるのは、その過剰な不動産を、どうするのか、ということ。

相続したけど、空家のまま。そもそも相続せず、そのまま親の名義
でほおったらかし。


いや、実はそんな案件が、仕事になってきています。

これらの実例は、都心でまだ、価値が見込める土地、不動産だからいいのですが、

中には、無価値のいわゆる負動産は、日本のあらゆるところに存在します。

いま、高齢化社会が不動産にも大きな課題を突き付けているのが現実なのです。

高度成長期、ニューファミリーと呼ばれた世代がありました。
友達みたいな夫婦関係、子どもと過ごす休日の家庭生活を大切にするライフスタイルには、
郊外の一戸建て新築マイホームが、ぴったりお似合いでした。

いま、20代から30代は、そんな世代のまだ、下です。
新築志向もなく、そもそも小さな子供を持った世代が、
もう、どこに行ったんだろう、といった感じですね。

変わりましたマーケットも。

とうぜん、サプライサイドも変わらなけりゃ!
























↑このページのトップヘ