街ing"まっちんぐ"~豊中・箕面・池田

豊中・箕面・池田の北摂3市を中心とした街の情報や、不動産関連のお役立ち情報を書いています。

2019年09月

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柴原駅が、ご覧のような駅名に、10月から変わります。
オフィスの前には、数日前からフライング表示が。

そういえば、北急延伸部分の箕面船場も、○○阪大前駅になるとか。
知らない人は迷わないかい?

下のショットは、この先に広がる箕面の山並み。
乾燥した秋の一日のショットです。

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ちょっと不動産以外で、身近な話を。
ワタクシ自宅介護に関わっています。
昨年は母で、ようやく見送ったと思ったら、次は父親ですわ。
で、もちろんケアマネをはじめ、ヘルパーやドクター、薬剤師、理学療法士などなど、
多種多彩な専門職の方に、お世話になっているのですが、
改めてその経済はどうなっているのかを考えると。
介護保険、後期高齢者医療保険はもちろん、利用するわけですが、
利用者一割負担を加えると、月々100万以上の費用が掛かっているわけです。
老人ひとりで、ですよ。
で、少しその全体像を調べてみると、日本の年間の政策経費が78兆円。
医療、年金、福祉、介護の社会保障関連が33兆円。その多くが、
高齢者へ向けられたものでしょう。
もちろん、高齢者向け医療や福祉の専門職の方々は、その仕事で生活を担っているわけですが、
税金、国の借金から、多くの若い人の生活に回る経済。
民間企業の投資から生産、賃金、消費へと回っていく経済に比べて、どうでしょう。
成長力や夢や希望、未来への活力が、この循環で生まれてくるのか?
社会保障制度の、抜本的見直しとかで、議論されておるようですが、
その中身は「給付」と「負担」議論ばかり。
そうじゃなくって、もっと広い視野で、これからの人々の活力を引き出し、
日本の将来に「夢」をもってもらえるか、の議論が必要じゃないのか。
そこが、なくって、「負担」の話ばかりじゃ、
この先ニッポンはどこへ行く。ですね。

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刀根山から梅田方面。いい天気だ、でも暑い!


賃貸派VS購入派の議論は、昔からずーとありました。

が、その議論の根拠となるのは、その時その時の経済状況であったわけです。


金利の高いバブル時代、月々のコストだけでは、購入派は負担は大きいものの、

その分資産価値も大きかった。


今の時代は低金利で、長期ローンを組めば家賃以下の負担で、新築住宅が買えます。

住宅ローン控除もあり、とても有利です。


固定資産税負担、建物維持費等、あらゆるコストを加味した生涯負担を計算し、

賃貸と分譲を比べた試算は、あちこちに出ています。

しかし、生活の基盤である住宅を、その生活価値で比べるとどうでしょう。

賃貸は、移動の自由が大きいです。

生活の変遷に合わせて好きなところへ移動する。

これも生活価値です。

推測ですが、住宅が過剰になってくる将来、もっと流通が活発化し、

この議論が、意味をなくす時代がやってくるかもしれません。



近い将来、日本国民のおよそ700万人が罹患すると言われているのが、認知症です。

多くが加齢にともなって、発症する認知症になれば、困るのは日常生活だけではありません。

例えば、実家の不動産を処分するとき、その名義人が認知症となれば、容易に売却ができなくなります。

不動産の売却は、法律行為ですね。

契約書に判子を押せば、債務債権が発生します。

売却意思が明確でなく、不安定となれば契約相手との間で、さまざまな問題が派生します。

ということで、認知症と診断されれば「制限能力者」となり「意思能力」がないと判断されます。

ではどうすればいいのか?

保護者として、「成年後見人」を家庭裁判所に申立てます。ご子息など身内のかた等が、

「成年後見人」として、本人に代わって法律行為を行います。

このあたりの実務に携わっていると、このプロセスには、大変時間と労力が必要です。

「成年後見人」になった身内の方にも、大変な負担があります。

最終的に売却先が決まった段階でも、家庭裁判所に許可を申立てなければならないなど、

通常の不動産取引にないプロセスが、売却の機会を失う場合もありそうです。

例えば、認知症による要介護認定を受けるまでもないが、
施設に入っていて、今は意思はしっかり確認できる。

そんな、案件も増えてきています。

高齢者を抱えた家族には、アタマの痛いことではありますが、

病状と同じく、時間とともに問題解決が難しいこの問題。

ひとつ言えることは、早めの手当て、がなんといっても肝心である。ということかな。

一般の消費者向けに、売却や購入で、仲介手数料ビジネスをするのが、
不動産屋さん、ですね。

このビジネスでは今や、財閥系三井や住友といった大手が、大きなシェアをもって、

所謂、駅前に展開する個人商店的な不動産屋さんは、

だんだん少なくなっているのが、現状です。

何が違うのか?

広告出稿量が違います。

で、この出稿量が違うということは、

それだけ、販売機会が増えるということなのか?

無関係ではないけど、今や中小でもポータルその他を利用すれば、

市場に大量に情報を流すことは、難しくない。

それより、広告出稿量の差は、消費者に与えるイメージですね。

要は、それがブランド力につながっているわけで、ここが一番大きな差です。

話はそれますが、一括査定サイトというのが、賑わってます。

ネットで、不動産の売却査定を、一括依頼できると言いうもの。

もし、これを利用したいというのであれば、返ってきた査定額のなかで、

最高値を出した社のへの依頼は、避けたほうがいいと思う。

大手の手法として、「専任媒介契約」を取るためだけに高額査定を、

乱発するというのがあるから。

不動産が相場以上に高額で売れる時は、それは客しだいで、仲介会社の技量は、

ほぼ無関係。

大切なのはそのスピードと、問題解決のための営業マン個人の資質と言ってもいい。

市場シェアか、顧客(個人)シェアか、という話しがあります。

大手は、市場シェア。中小は顧客(個人)シェア。

つまり、顧客数の多い大手は、その分特定の顧客から離れやすく、個人シェア

(ひとりの顧客からどれだけ多くの仕事を得るか)は低い。

一方、中小はその逆。

大手の弱点と言っていいのであれば、そこです。

不動産の仕事が前出の営業マン個人の資質が、

問われる仕事、だとしたら、個人シェアはついてきます。

つまり、中小の生き残る道も、そこにあるのではないか、と。

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