街ing"まっちんぐ"~豊中・箕面・池田

豊中・箕面・池田の北摂3市を中心とした街の情報や、不動産関連のお役立ち情報を書いています。

2019年10月

分譲マンションは、「管理」を見て買う。という話の続きです。
例えば、近傍のマンション。価格も規模も立地もよく似た2棟があったとします。

管理組合の決算書を見ると、一方のマンションでは修繕積立金が不足し、
もう一方のマンションでは、潤沢に備えがある。さてどちらを買いますか?
修繕積立金の不足は、将来の負担となり所有者に返ってきます。でなければ、見た目も、機能も、生活の質の低下になります。

マンションは、建築後年月が経てば経つほど、その維持管理に費用が掛かってきます。
外壁や共用部の補修など見た目以外にも、エレベーターやポンプなどの設備も、大雑把に言って、20年30年も更新なしに使い続けることはできません。

管理組合は、集まった修繕積立金、駐車場収入などの収益から、毎年毎年予算を立て、補修や設備更新の事業を行い、決算報告を上げ、運営されるわけですが、億単位のお金を動かす、これって、立派な事業経営ですね。

これに携わる人はだれか?組合員である区分所有者なのですが、
多くの場合、輪番制で1期交代の理事会で運営されます。
例えば、補修の見積もりに対して、単価を評価する。長期の財務計画を立てる。
その能力のあるプロも探せばいるはずなのですが、なぜか実際には、
管理組合が素人の集団になっていませんかという問題提起です。
「管理」は「経営」である、と。

買うときはもちろん、借りる時も、集合住宅=マンションは管理を見て判断。これは、昔からよく言われていることです。
で、今、特に中古マンションを選ぶとき、「管理」がますます重要になってくる。というお話を。

少し前、NHKの番組で、廃墟化する都市部のマンションの特集があり話題になりました。
築40年を超えて、所有者=居住者の高齢化が進み、空き室がどんどん増える。
そうなると、管理費修繕積立金等の管理組合の収入が減る。
当然、維持管理の費用が不足する、ますます劣化が進む。という言うシナリオです。

ここまで行かなくても、長期修繕計画に基づく大規模補修の費用不足が露呈するマンションが
今後増えていくと思います。なぜか?

.建物は老朽化するほど、メンテナンス費用は高くなりますね。ほとんどのマンションは、
分譲時、修繕積立金は安く抑えるのが通例です。で、長期計画に沿って値上げを図るときに、組合員=所有者の合意形成がむつかしくなっていきます。
次に、今後駐車場収入が低くなっていきます。都市部では、
クルマを所有しない生活スタイルが増えてくると、組合の収入が減ります。

あと、自然災害対応など、様々なリスクが考えられます。
マンション管理は、「経営」です。現行の区分所有法に基づく、管理組合の多くが、
「経営」を担いうるのか。輪番制の理事会で、いいのか。
分譲マンションの管理という経営が、今後ますます多くの課題を突き付けてきそうですね。

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近年、やたら激しい気象状況が、日本列島を悩ませています。
風による被害だけでなく、河川の氾濫による洪水被害は、
人命はもとより、家屋にも深刻な被害をもたらせています。

そこで、住宅の安全性を考えるとき、まず、確かめたいのが立地条件です。
一見平坦に見える宅地でもよく見ればその危険性が見えてきます。

大きな川の近くではないけれど、家の周りには水路があちこち。
こんなところは低地の可能性あります。今多くの行政では、「ハザードマップ」を作成し、
ネットで公開しています。

そこには河川の氾濫による洪水だけでなく、
雨水+下水のオーバーフローによる内水氾濫の危険性も見えてきます。
ぜひ、いちど参考にしてください。

もうひとつ、今お住みの街の古い地名を知るのも、参考になります。
古い地名にある字(あざ)○○、と○○のところにある字が、ヒント。
この「字名」には、自然災害や地質、土壌などに由来したものが多いといわれ、
元々の湿地や低地や崖の地形が読み取れるらしいです。
加えて、水災害に見舞われることが多かった地域では、「蛇」や「竜」という字を当てて、
子孫にそのことを伝え、注意を喚起する意味が込められているらしいです。
台風シーズンはまだ続きます。
くれぐれも万全の備えをなさってください。
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先だって、「顧客シェア」の話を書きました。
中小企業にとって、市場シェアより大事なこと。
ただ、あまり不動産業界では、言われてこなかったのじゃないのかな、
と思います。
なぜなら、この言葉は、いわゆる消費財、大量生産品のマーケットの中で、
小さなブランドが生き残る術として語られているマーケティング用語で、
多くの場合一生に一度の買い物である不動産の場合、一人の顧客との付き合いが、
長く続くことが少なかったからです。

でもどうでしょう。
日本では人口構造が変わり、家族のかたちが、
大きく変化していくのではないでしょうか。

生活スタイルの変化に伴って、そうなると「住み替え」が一般的になって行くように思います。
売って、買って、リフォームする。
でもそれが、簡単は時代ではなくなりました。

では、どうすれば「顧客シェア」を獲得できるのよ。
長期ローンににも大きなリスクを伴う時代です。
売り、買い、工事、だけではなく、
ファイナンス、税を含めて、周辺の課題解決を含めれば、
一人のお客様との接点は、どんどん増えていくように思います。

その一つ一つの課題に真摯に取り組むことで、
いろいろな局面でお客様との関係を深堀することが、
「顧客シェア」の要ではないか、と思う昨今です。
戸建を買う

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