街ing"まっちんぐ"~豊中・箕面・池田

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カテゴリ: "タローさん、家を買う"~初めてのわが家物語

”タローさん、家を買う” ~初めてのわが家物語 vol.1はこちら
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ハナコ「これで、私たちも持ち家だね。
     あ~これでやっとお家賃の振込がなくなるのね、お父さん!」

タロー「ローンの引き落としは毎月やってくるし、 
    それに加えて年に4回、固定資産税の納期が来るよ」

ハナコ「あ、固定資産税か」

タロー「不動産を持っていいるだけで、課税される税金だね」

ハナコ「・・・・」

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おウチを購入すれば、
必ず毎年、納めなければならないのが、固定資産税です。
固定資産税は、昔風で言うと「地租」、ですね。資産課税です。
土地や建物の固定資産税評価額を元に決められます。

土地の所有に税金をかける。
これっていつ頃からなのでしょう。と思って調べてみると、
明治政府の「地租改正」から、
土地の所有に税金をかけるようになりました。

それまでは、そう「年貢」、米です。
土地から生まれる収益に対する税金として、年貢がありました。

生産物である米を基準にした税だと豊作・凶作や、
米価の変動で政府の収入が左右されます。
そこで、財政を安定させるためにもモノで税を納める方法から、
お金で税を納める方法に変えるために「地租改正」を行いました。
当時の政府の税収の実に7割が、この土地税、地租だったそうです。

地租改正のもうひとつのエポックメイキングは、
土地の個人(私的)所有の確立です。
住宅
それまで、日本国土は天皇家や領主のものであり、
民はその使用権を認められているのにすぎなかったものが、
地租改正によって、個人所有が認められ、
売買や賃貸、質入れ(担保)が、合法化していったそうです。
明治期に、こうやって近代の資本主義の基礎が徐々に形作られていったのです。

今は国税じゃありませんが、固定資産税は、
地方自治体の税収の約45%を占める地方税の基幹税です。
原則は固定資産税評価額に1.4%の標準税率を掛けたのが、税額。

長期優良住宅含む新築住宅、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修などに
一定の減額措置があります。

以上、固定資産税のお話でした。







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ハナコ 「ねぇ、この諸費用の中の登記費用ってなに?」

タロー 「不動産登記って、土地や家の所有権を、だれが持っていて、
      そこにどんな権利が付いているのか、なんてことがわかるように
      登記簿っていう帳簿に記載しておくんだけど、そのための行政手続きの費用だよ」

ハナコ 「詳しいのね。でも高いね」

タロー 「銀行がローンの担保として付ける抵当権という権利の設定費用があってね。
      借入額に応じて高くなるんだって」

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登録免許税に司法書士さんの報酬を加えたものが、いわゆる登記費用です。
不動産登記とは、土地や建物について、その物理的状況(所在、面積など)と、
権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)を、
法務局(登記所)という行政機関が管理する登記簿といわれる帳簿に記載し、
公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。

帳簿といっても、今や磁気ディスク。
つまり、コンピュータ管理されているわけです。
で、その登記ですが、

「法務局(登記所)という行政機関が管理する登記簿といわれる帳簿に記載し。。」

としていますが、普通の感覚では、そのあと、
「その権利等を認める」としてもいいですよね。

ここがポイントです。

つまり、認めていないのです。
国家機関の帳簿に記載があっても、オーソライズされたものではない。
これを、「登記には公信力はない」というのですが、
「登記には対抗力があり」登記をしなかった人に対しては、
登記をした人が所有者であるということを示すことになります。
ですから、不動産を買ったら、すぐに登記をしなければいけません。
でも、登記をしているというだけで売主を信じないように。
つまりこれが、日本の不動産登記制度、ですね。

ちなみに、欧米では、トレンスシステム(英: Torrens system, Torrens title)なる
「登記上の権利者が真正な権利者であることを国が保障する制度」も、あります。
こいのぼり
話がそれましたが、
その登記をするためには、「登録免許税」なるものを納めなくてはいけません。
土地、と建物、それぞれ税率は違います。
居住用の建物の場合、軽減税率もあります。
でも、住宅ローンを使った場合の抵当権設定登記も含めると、
結構な額になります。

それと、法律では、
「売買による所有権移転登記の場合、
売主と買主が連帯して納付する義務を負う」とありますが、
慣例では、登記権利者である買主が、全額負担します。

と、なると抵当権設定登記は、
債権者たる登記権利者(銀行など)が負担すべき、だと考えますが。
現実は、これも買主が負担しています。
以上、不動産登記にまつわる話でした。








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タローさん家に不動産会社から、ローンの事前審査が通ったとの連絡があったのは、
金曜日の午後でした。

娘A「ねぇ、新しいいっこのお家はワンちゃん飼える?」

ハナコ「お庭で飼おうか」

娘B「おっきいラブがいい」

娘A「でね、来年、子供が5匹生まれるの」

ハナコ「名前はなににする?」

娘B「ごんたろう!!」

タロー、ハナコ「・・・・・・・・・・・・・・」

その夜の夕食のテーブルはもう子供たちと、新居の話でもちきりです。

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週が明けてやってきた不動産会社の営業マン・タナカさんが教えてくれた
この後のスケジュールは、ざっとこういうことになります。

【売買契約⇒銀行ローンの申込み⇒金銭消費貸借契約(銀行ローン契約)
       ⇒住宅の諸仕様等の打合せ⇒住宅竣工
       ⇒ローンの実行による決済引渡し・所有権登記⇒お引越し】

で、さっそく、タローさんは、次の日曜日に契約に行くことになりました。
この日のために用意したのは、

□印鑑
□契約書に貼付する収入印紙
□手付金(売買金額の10%  ※このうち10万円は申込み金として支払済)

さて当日、不動産会社の営業マンであり宅地建物取引主任者であるこのタナカ氏から、
重要事項説明書の内容の説明があります。

その内容とは、まず、不動産は土地と建物それぞれに実にさまざまな法律によって、
その扱いが規制されます。その法律の説明と売買される物件に係る具体的内容など、です。

そして、いよいよ売買契約書に署名捺印します。
売買契約というものは法律行為です。
不動産売買契約書
物を売ったり買ったりする行為は、すべて売買契約です。
日常の買い物もそうです。
ただ、野菜や果物を買うたびに契約書を書いている暇はないので省略しますが、
契約そのものは、「売ります」「じゃ、買います」と意思の確認ができれば、
成立するのですね。
つまり、契約書も、印鑑もいらないのです。それで、契約は有効です。

じゃ、不動産売買契約書もいらないのかといえば、そうじゃなくて、
金額が大きい不動産の売買契約というものは、
契約の当事者(売主と買主)の間のトラブルを防ぐため、
つまり、 「言った、言わない」 ともめごとになり、お互いに損害を受けることのないように、
約束ごとを書面に残す、これが売買契約書の意味です。

「売ります」「買います」 による売買契約の成立によって、
売主は 目的の不動産を買主に引き渡す義務を負い、
買主は代金を売主に支払う義務を負います。

つまり、売主は目的の不動産を買主に引き渡す代わりに、
買主から代金をもらう権利を取得し、
買主は売主に、目的の不動産を引き渡してもらう権利を取得します。

売買契約書では、お互いのそういった権利や義務を明確にするため、
「いくらで売ります」 「いくらで買います」 「いつ引き渡します」
「買うのをやめたらどうするのか」 「売るのをやめたらどうするのか」
ということも盛り込まれているのです。

「結婚」も契約と考える契約社会の欧米では、不動産の契約書は、
トラブルのありとあらゆることを想定し、お互いの約束を細かいところまで文章にして、
分厚い分厚い契約書がつくられます。

日本ではその国民性からか、「約束」は「信頼関係」の上に成り立つものだから、
すべては話し合いで解決できるものと、考える方も多いです。
ですから、不動産の売買契約は
ひとつのセレモニーのようにとらえられている側面もあります。

でも、実際にトラブルが起こって、裁判にでもなったらすべてこの契約書が、
裁判官の判断の大元になるのは言うまでもありません。

重要事項説明書も、契約書も、難しい法律用語がいっぱいで、なじみにくいのは確かです。
わからないことは、しっかり聞いて、納得理解していただきたいと思います






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分譲住宅の販売会社担当営業と、相談を重ね、
タローさんの新築住宅購入計画は、おおよそ決まった。
消費税込の土地建物代が、3580万円。
諸費用はおおよそ300万円。
引っ越し代、そのほか、新居必要なものの購入費用として、100万円。

そして、なによりタローさんのご両親が、1000万円の援助をしてくれることになった。
「省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋」の購入資金として、
1200万円の枠がある「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の適応を受けることとなり、
この援助分は、贈与税がかからない。

そこで、タローさんは、残りの2580万円について、住宅ローンを利用することにして、
事前審査を受けることにした。
春
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ハナコ「お父さんが、1000万円も出してくださるって」

タロー「そうみたい。将来の同居を条件にね。長男だからね。
     まぁ、相続財産の先渡し見たいに考えれば、いいのじゃないかな」

ハナコ「だったら、相続の時にその1000万円にも税金がかかってくるんじゃない」

タロー「それはないみたい。確かに、相続時精算課税制度というのもあって、
     1000万円の枠を超えても使えるみたいだけど、
    そもそも、  贈与税の基礎控除以上の財産は、うちにはないよ。
     ま、オヤジさんが亡くなるときに贈与税の制度がどう変わっているかわからないけどね」

ハナコ「今住んでおられる実家の不動産はどうするの」

タロー「あそこは不便だろ。今でも病院通いはバスだしね。年をとると坂道はキツイよ。
    だから将来、売って引き取ろうと思う」


ハナコ「介護かぁ」

タロー「飛躍しすぎ。まだ、10年や20年はぴんぴんだよ。でもまてよ、
    あそこ、ユニバーサルデザインになってたかな。段差だろ、手すりだろ。
    車イス用スロープも必要かな。調べとかなくっちゃ」

ハナコ「飛躍しすぎ!」


タロー「実際、将来、介護保険を使って、改装。ってなことになるかもね」


♪ping pong~♪

ハナコ「タナカさん来られたみたい」

営業マン・タナカ「こんばんは」

     
営業マン・タナカ「銀行ローン選びにあたっては、金利も大事ですが、
           保証料など、諸費用は銀行によって、商品によって違います。
           そこのところをよく見極めて、使いやすい商品を選びましょう。
           いうまでもなく、住宅ローンは、生涯で一番大きな買い物です。
           銀行とのおつきあいは、20年30年続きます。
           今の時代ですから、その時その時の日本の経済情勢が、
           どう変わっているか分かりませんしね。
           このまま、デフレ経済が続くのか、インフレがやってくるのか。
           その時代に応じて、対応できるように、
           例えば、繰り上げ返済時の手数料なども、違いますから、見ておいてくださいね。

           住宅ローンの返済計画は、ライフプランのなかでも大きな比率を占めます。
           ライフプランは家族の人生設計でもあります。
           おうちを建てると云うことは、家族の将来設計を考えるということですから、
           この機会にご家族で、十分話合ってください」

タロー・ハナコ 「なるほどね」
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担当の営業マン・タナカ氏が作ったローンの返済計画は、

□元金 2580万円
□当初5年金利1.370%
□借入期間25年
□ボーナス返済併用

■毎月/81,922円
■年間返済額/1,219,942円

となり、手取り収入に占める返済比率はおおよそ25%となりました。
今までの賃貸マンションでの年間の住居関連費は1,764,000円。
これに比べると、負担が軽くなり、固定資産税の負担分も十分賄える計算になります。
チェック
さて、返済計画もできました。
事前審査が通れば、あとは売買契約です。

to be continued...





さて、ブログ記事の企画モノからスタートです。

初めてお家を購入、あるいは、新築される時、
お金の話、法律の話などなど、わからないことが多いと思います。
そこで、そんなご家族にも、ためになる情報、参考になる話を、
ひとつひとつ細かなプロセスをストーリー仕立てで、
シリーズで紹介していこうと思います。
アップは不定期になるかもしれませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

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子供たちが春休みに入ったうららかな土曜日。
みんなの顔が揃った朝ご飯の食卓で、
タローさんの目に留まったのは、新聞に折り込まれた一枚の広告だった。

タロー「あれ、これそこの公園の北側じゃないのかな」

ハナコ「おウチが建つんだね」

娘A「なに、なに?」

タロー「タコ公園の向こうって、どうなってた」

娘B「あのね、おうち壊してたよ」

ハナコ「じゃ、売り出すんだね、建売かな」

娘B「いっこのおうち、すみた~い」

娘A「ねぇ、おひっこし~しようよ」

娘A娘B 「お・ひ・っ・こ・し、♪お・ひ・っ・こ・し♪」
戸建住宅イラスト

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タローさんちの、新しいマイホーム作戦は、
土曜日の朝のそんな家族の会話から、はじまりました。
小売流通関係に勤務して8年。
タローさんは、専業主婦でたまにパート勤務の妻・ハナコさんと、
小学生の娘二人と共に暮らすお父さん。

賃貸マンションに住むタローさんちの家計状況は、
■家賃月々12万円+共益費1.5万円。
■月極の駐車場代が、1.2万円。・・・で、合計14.7万円。
■タローさんの税込年収は、600万円。

月々の住居費用の比率は、手取り月収の半分近くにも及んでいる。
朝ごはんのあと、家族4人でさっそく売出中の分譲住宅の現場に
行ってみることにしました。


のぼりがはためく、建売現場の「現地案内会」。
およそ35坪の敷地が、6区画並んでいます。
タローさん一家は誰もがこの街を大変気に入って暮らしています。
できれば、小学校も転校なしで卒業まで今の学校に通わせてあげたい。
おばあちゃんの家もこの近くです。
一戸建ての住宅なら、将来おばあちゃんと一緒に暮らすこともできます。

そんないろいろな条件を考えると、この分譲宅地のマイホームは、
タローさんちの新しいマイホームとしてベストな選択に思えました。

タローさん家族は、ちょっと奥まった、でも、南東の角にあって、
陽当たりが一番よさそうな敷地が気に入りました。
でも、子供たちは、何もない分譲宅地を見ても興味がありません。
お父さんと、お母さんが不動産会社の営業担当者としゃべっている間に、
遊びなれた隣のタコ公園に行ってしまいました。
たこ公園
現場での、アンケートに記入し、資料をもらってその日は帰ります。
休日の楽しい夕ご飯がおわり、子供たちが眠りについてから、
タローさんとハナコさんは、もらってきた資料を前に、話はじめました。

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ハナコ「キッチンがひろいよね。使いよさそう。あこがれるわぁ」

タロー「でも、買えるのかなぁ。資金計画だな、まずは。
    まえにちょっと聞いたんだけど、家を買う資金は、贈与税がかからないとか
    言ってたなぁ。いま、住宅販売の促進のため、税制で、いろいろ優遇策があるみたい。」

ハナコ「不動産会社の人も言っていたけど、契約が9月末を越しちゃうと、
        消費税が8%になっちゃうってホント?」
タロー「建物の分だけだよ。でも、確かにこれも大きいな。とりあえず、いろいろ検討しなくちゃね」

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to be continued...




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